比照巴黎 北京房价应是2134元/㎡

半袋饼干

在国家出台限价限面积等有力措施后，开发商就像热窝上的蚂蚁。房产商们以前习惯了暴利的瘾，如今为了暴利延续，钢筋用竹子来代替，工程建造上偷工减料，实在是让人对其唾骂。
（听证会主题文章来源：光明 　作者：刘植荣）房子价格是近是几年来一直受到人们关 的一个热点问题。现在媒体对房价的报道混乱不堪，有的说高，有的说低，还有一些被房产商豢养的所谓“专家”说房产价格只能升，不会降，降了就会给国民经济造成了危害。一些媒体把外国人请来侃房价，美国教授说“我在上海也买不起房子”，英国专家说“房价高是正常的，因为买房是 资，里面有预期的获利。”
所有这些眼花缭乱的报道让百姓莫衷一是。现在讲的是信息经济，百姓在信息经济中处于劣势，所获取的信息与房产商相比少得可怜。这样，只能听任别人的忽悠，赶快勒紧腰带贷款买房，加入了房奴的行列。
在论述法国的房地产价格之前，先明确一个基本概念，那就是法国的是“房地产价格”，中国的是“房产价格”。法国等资本主义国家买房子的同时也买了地产，他们买了房子世世代代继承，父传子，子传孙；孙又传子，子又传孙；子子孙孙无穷匮也！
而中国只是买的房产，实行“房地分离”，因为在中国土地国有，任何人不得买卖土地。《中华人民共和国宪法》第十条明确规定：“城市的土地属于国家所有。……任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。”即使土地上的建筑国家不无偿收回，收回了土地，你把你的房子拆掉搬走砖头也没多少价值。
所以，你在中国买的房子，最多是70年的寿命，这还是假定房产开发商一夜之间就能盖出广厦千万间。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条规定：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”如果房产开发商从征地到售房已经用了4年，那你就只有66年的使用权限了。假如你是66万元买的房子，每年的折旧费就是1万元！通过与法国房地产价格对比，我们就可以知道中国目前的房价是高了还是低了。
房价的高低是相对的，其主要参照系是公民的收入，也就是说我们要根据公民的购买力来考察房价的高低。
我们的汽油5元/升，人们就说很贵了，可法国的汽油1个多欧元/升，相当于10几元人民币，你说谁的汽油贵？当然，从绝对价格看，他们的汽油价格是我们的2倍多，可从购买力看，我们的价格就是他们的14倍多了。因为按照北京的最低工资收入，要工作100分钟才能买一升汽油，而按照法国的最低工资标准，工作7分种就买一升汽油。
所以，本文考察法国和中国的房价，不以复杂的经济学上的公式模型来考察，而以老百姓容易理解的购买力来考察。如果我们的最低工资和国际接轨了，也没人喊房价高了；如果我们把房价降到普通百姓收入能承受的价位，同样没人会喊房价高了。经济学和世界多数国家都规定公民的房产支出不超过工资净收入的30 ，那70 用作社会保险支出、教育支出、育儿消费和孩子培养支出、文化娱乐支出、健身支出、旅游支出、食品支出、日常杂项支出，医疗支出等费用。也就是说你一年的净收入3万元，25岁开始工作，到55岁退休，工作30年，则一生净收入为 万元， 入到房产的总支出不应该超出30万元(假定工资和房产价格不变)。
近16年来，法国的房地产价格波动很大，大落大起。19 年至1996年，短短6年间法国房地产的价格下跌了40 ，这是全国平均下跌幅度，巴黎等大城市下跌幅度更大。1996年，笔者在法国巴黎帮助朋友在郊区看一栋别墅，总面积400平方米(含花园)，居住面积192平方米，有一个可以停放两辆汽车的车库。当时房主的要价是110万法郎，折合2750法郎/平方米。1996年法国的最低工资标准是6,406.79法郎/月，每平方米的价格是最低工资的0.43倍，用14年零4个月的最低工资就可以在巴黎买一栋400平方米的别墅(为了举例方便，没有扣除工资的所得税)！而法国普通工人和 是最低工资的2倍，也就是说普通职工用7年零2的月的工资就可以让这栋400平方米的别墅成为个人的私产，世代继承。
从1996年开始，法国的房地产价格逐步回升，根据2004年的统计，法国巴黎大区的房地产出售比上一年上升了2.4 ，房地产的热点开始向远郊区转移，总的看来，大环城带价格上涨12.5 ，小环城带上涨14 。而巴黎市区的房子价格涨势趋稳，销售稍有下降。
巴黎是欧洲仅次于伦敦的第二大 资热点城市，巴黎的房地产价格在世界范围来说都是偏高的，2004年平均达到了3989欧元/平方米。2004年法国的最低工资是1,286.09欧元/月，法国首都的房地产价格是最低工资的3倍。第6区最贵，接下来是第7区。第19区和第20区尽管上升得比别的地方快，但平均价格仍是最低的。2006年初，巴黎房地产价格是5000欧元/平方米，是最低工资的3.68倍，2006年上半年法国的最低工资为1,357.07欧元/月。法国其他城市的房地产价格明显低于巴黎，距巴黎200公里外的重要城市南锡的平均房价仅为1500欧元/平方米，是最低工资的1.11倍；而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价也只有2500欧元/平方米，是最低工资的1.84倍。
法国房地产专业人士预测，在未来5年内，法国房地产价格会大幅度回落，可能下跌30 到40 。因为法国房地产价格自19 年以来已翻了一番，远远高出实际价值，且与法国居民的收入不成比例。根据这样的预测，到2010巴黎的平均房地产价格是3000欧元/平方米，按照最近4年最低工资平均每年增长5.1 计算，到2010年法国的最低工资预计是1703.12欧元/月。也就是说2010年法国巴黎的房地产价格是最低工资的1.76倍。
法国的房地产从19 年到1996年是大幅下跌时期，19 年到2005年是大幅度上涨时期，预计2006到2010又是大幅度下跌时期。但在整个跌涨跌一个轮回期间，巴黎房地产的最低价格是最低工资的0.43倍，最高价格是最低工资的3.68倍。
根据法国房地产的价格，我们可以估算出中国房产合理价位的上限(再次提醒，在中国买房子不含地产价格)。如北京规定的最低工资是580元/月，按照法国巴黎房地产价格最高的时期比照，北京房产的合理价位上限为最低工资的3.68倍，即2134元/平方米；长春、吉林等一般城市的最低工资为510元，按照法国一般城市房地产价格是最低工资的1.4倍计算，长春、吉林等一般城市房产的合理价位上限是714元/平方米。即使是这个价位，我们的价格相对来讲也比法国的高很多，因为我们的价格只是房子的，没有地产价格，最多拥有70年！而法国的是世世代代继承。也就是说，法国的一套房子实际上就是我们的无数套房子，只要他们的建筑材料足够结实。建筑材料不结实也可以，坏了可以再在自己的地皮上重新建房子，因为地皮是自己的。读者自己算性价比吧！
现在，中国一些城市的房价已经高得离了谱，中国房价飞涨是多方面原因造成的，如地皮转让费用、各个环节的行政手续成本(包括商业贿赂)，囤积、炒房、政府对房地产管理的不作为行为(没有财产税！)等等，这些有不少人已经讨论过了，笔者过去也有讨论，本文不再论述。
我们通过分析法国16年来的房地产价格波动情况，以及房地产价格和法国最低收入的比值，就明白了中国房产价格是高还是低了，就知道中国房价的合理价位是多少了。可不知为什么，怎么没见有人提中国的房价要这样和国际接轨。
答读者:
1.中国房价高是因为土地紧张造成的。
答:按照中国现在人口为13亿计算，中国国土面积为960万平方公里，中国人口密度为135人/平方公里；根据2006年1月法国统计局公布的数据，法国人口为62 万人，国土面积为551602平方公里，法国人口密度为114人/平方公里。法国的山地面积占国土的三分之一，中国有320万平方公里的山地，正好占国土面积的三分之一，与法国相当。中国人口密度比法国高出18 ，差距不大。中国是农业国，居住在农村的居民参与城市购房的很少，法国是发达的工业国，这样中国购房者在国民中所占的比例会低于法国。
我的一位住新加坡的读者告诉我说：他在那里新买的房子比上海和杭州同等质量的还要便宜。使用面积105平米(那里不按建筑面积卖房)的价格24.4万新币，约合人民币120万元，三室一厅两个卫生间，有走廊、电梯。离地铁站不远，步行10分钟即可到达。楼下有公共汽车站(不出楼可上车)，有两路车可到地铁站、购物中心、银行、图书馆及超市、菜场。考虑到新加坡2005年人均GDP为44666新币(折合26 3美元)，国内的房价确实是太贵了。要知道，新加坡的土地资源更匮乏，新加坡的人口密度为5859人/平方公里，是中国的43.4倍，可他们的房价就能这么便宜。
2.中国房价不能和外国比，虽然工资相差很大，但建筑材料价格相差不大，所以房子价格不能和外国比较。
答：中国的房子的建筑材料和工人工资成本是不高的，为什么中国好多中小城市的房价在每平方米1000元左右？难道他们那里的建筑材料价格比北京、上海等城市低那么多？可见高房价主要是非建筑材料和工人工资成本因素引起的。现在不知道为什么，为了当权者的利益，人们总提要和外国接轨，可为了百姓的利益，人们就说不能和外国比较。
3.有的读者提出：上海老西门1000万元/亩还搞不定拆迁户。
答：1000万元/亩还搞不定拆迁户，这是因为房子价格飞涨的原因造成的，拆迁户是按照房子价格给予补偿的，如果房子价格降下来，拆迁费还需要这么高么？要知道什么是因，什么是果。房子价格上涨是滚动的，房子价格高了，拆迁费用就高了，盖好房子的价格会更高，如此滚雪球，恶性循环。
4.有读者提出:“如果买房子如同买白菜一样便宜，中国早就没有可耕地了。”
答：这种观点显然是对市场经济一无所知。经济的基本规律就是需求和供给的平衡，把中国的土地都盖成居民住房，平均一个人10万套住房，到那时别说是白菜价格，就是白给你你也不要的。当每个家庭都有一套住房了，房产商还会那么玩命盖房吗 可能把中国的耕地都盖成住房吗 盖了房子卖给谁
5.法国房地产便宜，是因为他们都有住房了，市场已经饱和。
答：法国只有60 的家庭有个人房产。

[ [  [   38231  [/   6] =       时时※     ※    =  ※ [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

coolworm

这个只能顶了。
房子价格高似天，原因大家心里都有数，可是公权力不公平公开，并且沦为一小部分人的发家致富工具，知道也枉然啊。

[ [  [  www.988502  [/   6] =  ー冠ー现ー ー ：   ー . 1088  ー   =  _ ー  ー ー . [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

皓

有人说毒品和走私是暴利行业.
其实"衣、食、住、行“才是真正的暴利行业。
前提是你要掌握绝对的话语权。
一套卖 10000元/平方 的普通多层住宅,
土木成本只有 500元/平方。
加上设备成本和其他一些成本
造价绝对不超过800元/平方。
其他都给政府和开发商还有炒房的人了。
政府要打击房价泡沫，
前提是要把土地价格降下来。
记的03年还是04年
上海卢湾区的一块土地拍出的天价
平摊到每平方米建筑面积上的土地价格是 00多一个平方。
而且这块土地还不属于你。
这样的房子，不卖出天价来才怪呢。

[ [  [   38203  [/   6] =       时时┄     ┄    =  ┄ [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

piloteer

这种文章都是垃圾＋bullshit。直接拿工资比？哪有这么比的。文章自项矛盾，法国房子这么便宜，为啥只有60％的人才有房子？应该每人2套才对
楼上也是瞎来，人家买下土地造平房啊？你怎么知道这块土地上人家起多高的楼？就能算出 00？

[ [  [   38079  [/   6] =       时时Κ     Κ    =  Κ [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

NightRain

这篇文章写的不专业

[ [  [   38915  [/   6] =       时时◥     ◥    =  ◥ [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

盲目HAPPY分子

piloteer ：
皓是建筑师，估计这个数字不是瞎说的。
如果算地皮面积，全世界恐怕都没有 00/平方米那么便宜的

[ [  [   18502  [/   6] =  Ｃ冠Ｃ现Ｃ Ｃ ：   Ｃ . 1088  Ｃ   =  _ Ｃ  Ｃ Ｃ . [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

皓

原帖由 [ piloteer[/  于 2006-6-29 09:43 发表
这种文章都是垃圾＋bullshit。直接拿工资比？哪有这么比的。文章自项矛盾，法国房子这么便宜，为啥只有60％的人才有房子？应该每人2套才对
楼上也是瞎来，人家买下土地造平房啊？你怎么知道这块土地上人家起多 ...

我记得当时 00多每平方的价格，是按照最高容积率来算的，好象是2.56。
就是说，把这片土地按照政府规划部门规定的最大建筑面积来盖。
每平方建筑面积中的土地价格是 00多。
实际上，很少很做到2.56这么高的容积率的。
容积率达不到2.56的话，
每平方的土地价格更高。
：容积率=建筑总面积÷用地面积。
对于房价，
我向来认为中国的土地管理机制有问题。
土地的拍卖，
给地方政府带来巨大利益的同时，
也使得当地居民背上沉重的购房压力。
当开发商从政府手中买下五 百万一亩的土地时候，
你难道要求他造出来的房子低于3000元/平方吗？
毕竟，开发商也是要吃饭的啊……

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[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

皓

原帖由 [ 盲目HAPPY分子[/  于 2006-6-29 09:51 发表
piloteer ：
皓是建筑师，估计这个数字不是瞎说的。
如果算地皮面积，全世界恐怕都没有 00/平方米那么便宜的

盲目HAPPY分子兄：
土地价格 00/平方也不便宜了。
算下来每亩价格是 00×666.67=6000030元/亩了。
（ ：1亩=666.67平方米）
这个价格，相当于沿海很多经济发达的中小型城市的土地封顶价格了。
内地很多地方的土地价格远远达不到这么高。呵呵

[ [  [  www.288502  [/   6] =  ╈冠╈现╈ ╈ ：   ╈ . 1088  ╈   =  _ ╈  ╈ ╈ . [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

dreamerz

老P对这一类文章总是有比较清醒的看法，不懂的人也就只有看个热闹了。
既然不能直接用工资来比较，还有什么其他因素呢？
不如你也来给大家说说道理缘由，帮大家普及一下经济常识。

NightRain

有些事情中国是不能和外国比的，中国发的是什么所有权证？外国发的是什么所有权证？中国那里发所有权证？外国那里发所有权证？

[ [  [   38610  [/   6] =       时时ｓ     ｓ    =  ｓ [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

盲目HAPPY分子

我是经济学的外行，但是感觉定价肯定不是简单的成本计算那么简单。
中国发生的经济现象，按西方的经济理论常常解释不了。
按常识，发生这种情况的时候，并不是事实出了问题，而是理论出了问题。

[ [  [   38537  [/   6] =       时时と     と    =  と [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

dreamerz

面对众多的社会问题，经济问题，这样的文章大家都看的不少。我认为作者多是从自己的角度去看待问题，各种不同的人来从不同的角度，也给大家提供了集思广益的视野。
从某一特定角度去诠释问题，恐怕是很容易失之偏颇，加上作者的实际水平可能真的水平上会参差不齐。但我相信这并不影响大家从各个方面去体现问题的影响和诟病所在。
面对现今信息纷杂的世界，每个人都应该具备分析、辨别的能力。

piloteer

向皓道歉了。是我鲁莽了。也有点思路简单了。
就像盲目说的，不同国家经济结构不一样。我也不知道怎么比较比较好，我只是一个稍微学过级堂经济课的人啦。但是至少可以知道这么比较不对。呵呵。简单来说，怎么能排除税的因素？而且美国买了房子后，每年还需要交物业税啊什么的。也好几千那。我觉得如果比较，也许比较类似年龄阶段，或者类似工作岗位的购房比例，或者拥有房产的比例还稍微有点参考价值。
其实从我个人观点来看，地皮的因素也是被过分强调了。随便举个例子，这里有多少人愿意住在一个70年的老房子里？呵呵。我倒是在美国住过100多年的公寓楼，不过相信不大会有人喜欢的。至于二手方面的考虑，更不必担心了，现在在二手市场上10来年前的房子，因为地皮的因素，价格还是明显降低了。所以，适当时候，经济因素自然介入。

[ [  [   3 93  [/   6] =       时时τ     τ    =  τ [/ [/

[[  本帖最后由 piloteer 于 2015-9-14 19:24 编辑 [/ ]

皓

TO piloteer ：哪里哪里。我也只是从我自己专业所看到的一些现象来分析，大家各抒己见，呵呵。

说到土地管理政策，很多朋友对住宅用地70年的使用期限不满。但是这是由我国公有制的前提所决定的。土地作为基本生产资料，在公有制的经济体制下，必然保持公有性质。
《中华人民共和国土地管理法》第一章第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家依法实行国有土地有偿使用制度。
也就是说，土地永远是属于国家的，任何单位和个人，所取得的只是土地的使用权而已，相当于租借性质。既然是租借性质，必定有个期限。期限一到，土地收回。
可以说，土地70年使用期限我们是没有办法改变的。这是我国经济体制所决定的。
但是现在地皮因素在我看来，是土地出让金价格太高。
基本上，现在各级政府在进行土地使用权拍卖时，都采取招投标的办法，上不封顶。于是各开发商为了争取土地资源，价格愈抬愈高。在江浙一带经济发达点的城市，土地价格在房价中占的比重是相当高的。
而且在目前我国的房地产产业结构中，经济适用房和廉租房所占的比例太低。为了解决住房问题，商品房基本上是大家的唯一选择。这可能也是房价居高不下的一个原因。

《中华人民共和国土地管理法》地址：http://www.cin.gov.cn/law/other/2000111612-00.htm 大家有兴趣可以看看哦

题外话：上大学的时候，梦想拥有一块土地，自己给自己设计一个房子，然后亲自一砖一瓦盖起来。工作后学习了土地管理法，才发现这只是一个梦想而已。

[ 本帖最后由 皓 于 2006-6-29 12:55 编辑 ]

快乐乌鸦

明显的生产关系和生产力开始脱节了。
各种制度是从公有的角度出发来制定的，
但实际上资源的开发使用却是以私有的方式来运作的。
不仅在土地上，
所有国家垄断行业都存在类似的问题。
导致的后果是，
少数人获得垄断收益，因为资源在他们的控制之下，以代表人民的名义，
而所有纳税人为无效率使用买单，因为名义上他们是这些资源的所有者。

痛苦的小猪

原帖由 皓 于 2006-6-29 07:21 发表
有人说毒品和走私是暴利行业.
其实"衣、食、住、行“才是真正的暴利行业。
前提是你要掌握绝对的话语权。
一套卖 10000元/平方 的普通多层住宅,
土木成本只有 500元/平方。
加上设备成本和其他一些成本 ...

请问你在上海吗?
请教个事
上海楼盘的广告费占销售额的多少个百分点?
当然是指比较有影响的大盘

皓

原帖由 快乐乌鸦 于 2006-6-29 13:38 发表
明显的生产关系和生产力开始脱节了。
各种制度是从公有的角度出发来制定的，
但实际上资源的开发使用却是以私有的方式来运作的。
不仅在土地上，
所有国家垄断行业都存在类似的问题。
导致的后果是，
少数人 ...

这就是国家垄断的后果.
当国家的话语权高于一切时,
只要少数人掌握了它,
那么他们就掌握了绝对的话语权.
并且行使权利时还能以人民的名义,
远到几十年前的那场浩劫.
近到今天生活中的某些层面.

痛苦的小猪

原帖由 快乐乌鸦 于 2006-6-29 13:38 发表
明显的生产关系和生产力开始脱节了。
各种制度是从公有的角度出发来制定的，
但实际上资源的开发使用却是以私有的方式来运作的。
不仅在土地上，
所有国家垄断行业都存在类似的问题。
导致的后果是，
少数人 ...

错咧,
土地是国有,也就是全民所有.
拍卖土地的意义在于,把国民所拥有的土地使用权拍卖出去,
钱当然是政府拿,国民出地就好.
被拍卖的土地经过各种事实上和虚构的增值加工.
以高价再卖给国民.当然国家是要收税的.
政府为啥要压地价房价?没道理嘛
地价越高,政府收入越多,楼价越高政府税收越高.
完全是良性循环.
压了楼价地价,银行坏帐咋办?
今年的GDP增长咋办?再搞假报表?
听说现在再虚报审计出来要丢乌纱的.
这风险谁抗?
还是提高楼价合算,就说是市场行为.

[ 本帖最后由 痛苦的小猪 于 2006-6-29 14:44 编辑 ]

皓

原帖由 痛苦的小猪 于 2006-6-29 14:22 发表

请问你在上海吗?
请教个事
上海楼盘的广告费占销售额的多少个百分点?
当然是指比较有影响的大盘

不好意思!这个问题我不太清楚.由于专业关系.我只是对房地产的设计和开发过程有一定的了解.对于后期的营销方式和费用等等还是不大懂,请见谅!

痛苦的小猪

没关系,谢谢